Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu: za co odpowiada najemca, a za co wynajmujący?

Szybka odpowiedź

Za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu wynikające z normalnego zużycia lub drobnych usterek zazwyczaj odpowiada najemca, natomiast za poważniejsze awarie i utrzymanie lokalu w stanie przydatnym do użytku odpowiada wynajmujący, nawet jeśli szkoda powstała z przyczyn niezależnych od niego, takich jak awaria w części wspólnej budynku.

• Wynajmujący ma obowiązek utrzymywać mieszkanie w stanie przydatnym do umówionego użytku.
• Drobne naprawy wynikające ze zwykłego używania obciążają najemcę, ale awarie instalacji pionowych to odpowiedzialność wynajmującego.
• Najemca może zlecić pilną naprawę na koszt wynajmującego, jeśli ten nie reaguje, o ile umowa to przewiduje lub awaria jest pilna.
• Dokładne udokumentowanie szkód i poniesionych kosztów jest kluczowe dla dochodzenia roszczeń.

Jak wyglądała sprawa zalania wynajmowanego mieszkania?

Pan B. K., najemca mieszkania w Warszawie, doświadczył zalania lokalu 12 lutego 2025 r. w wyniku pęknięcia rury ciepłej wody w pionie budynku, co doprowadziło do uszkodzeń ścian, podłóg oraz pralki.

Pan B. K. wynajmował mieszkanie od Pani A. N. na podstawie umowy zawartej 1 października 2023 r. W umowie określono m.in., że drobne naprawy do 500 zł obciążają najemcę, a w przypadku awarii wymagającej natychmiastowej interwencji najemca może zlecić naprawę do 1000 zł i żądać zwrotu kosztów od wynajmującego.

Po zalaniu pan B. K. natychmiast powiadomił Panią A. N., jednak wobec braku szybkiej reakcji z jej strony, wezwał pogotowie wodno-kanalizacyjne. Koszt interwencji wyniósł 872,50 PLN. Awaria została potwierdzona jako wynikająca z usterki w pionie instalacyjnym, będącym częścią wspólną budynku.

Pani A. N. odmówiła zwrotu kosztów i pokrycia szkód, twierdząc, że to odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej, a nawet zażądała od pana B. K.a zwrotu 872,50 PLN za "bezprawne zajęcie rachunku właścicielskiego" oraz nałożyła karę umowną 500 PLN za "samowolne" zlecenie naprawy, grożąc wypowiedzeniem umowy i potrąceniem z kaucji. Pan B. K. domaga się zwrotu kosztów interwencji, pokrycia kosztów napraw lokalu (szacunkowo 5 800 PLN) oraz odszkodowania za uszkodzoną pralkę (wartość rynkowa 1 450 PLN).

Kto odpowiada za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu w przypadku awarii?

Zasadniczo za utrzymanie mieszkania w stanie przydatnym do umówionego użytku odpowiada wynajmujący, a drobne naprawy wynikające ze zwykłego używania obciążają najemcę.

Podstawa: Kodeks cywilny — art. 662 § 1 i 2, art. 681

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, wynajmujący ma obowiązek wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Dotyczy to wszelkich poważnych napraw, które nie wynikają z normalnego zużycia ani z winy najemcy, w tym awarii instalacji głównych.

W przypadku pana B. K.a awaria dotyczyła pionu instalacyjnego, który jest częścią wspólną budynku. Mimo że za stan części wspólnych odpowiada wspólnota mieszkaniowa, wynajmujący jest odpowiedzialny wobec najemcy za zapewnienie należytego stanu lokalu, a następnie może dochodzić roszczeń od wspólnoty. Obowiązek wynajmującego wynika wprost z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego.

Drobne nakłady, które obciążają najemcę, są precyzowane w art. 681 Kodeksu cywilnego i obejmują na przykład drobne naprawy podłóg, drzwi, okien, malowanie ścian czy drobne naprawy instalacji zapewniających światło, ogrzewanie i wodę. Awaria pękniętej rury w pionie nie mieści się w tej kategorii i w żadnym wypadku nie jest winą najemcy.

Czy najemca może zlecić naprawę awaryjną na koszt wynajmującego?

Tak, jeśli wynajmujący nie wykonuje wymaganych napraw, które obciążają jego, najemca może wyznaczyć mu termin, a po jego bezskutecznym upływie sam dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Podstawa: Kodeks cywilny — art. 663, art. 666 § 2

W sytuacji, gdy rzecz najęta wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a są niezbędne do użytku, art. 663 Kodeksu cywilnego przewiduje dla najemcy uprawnienie do samodzielnego dokonania napraw na koszt wynajmującego. Musi jednak najpierw wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin na wykonanie tych napraw. Dodatkowo, najemca ma obowiązek niezwłocznie poinformować wynajmującego o potrzebie takich napraw (art. 666 § 2 k.c.).

W przypadku pana B. K.a umowa najmu dodatkowo wzmacniała to prawo w § 8, zezwalając na zlecenie interwencji serwisowej do kwoty 1 000 PLN w przypadku awarii wymagającej natychmiastowej interwencji, z możliwością żądania zwrotu kosztów po przedłożeniu faktury. Pan B. K. powiadomił wynajmującą i działał w ramach tego limitu (872,50 PLN).

Działania najemcy były zatem w pełni uzasadnione zarówno przepisami prawa, jak i postanowieniami umowy, zwłaszcza że awaria wymagała natychmiastowej reakcji w celu minimalizacji szkód. Żądanie zwrotu kosztów od wynajmującego jest w tej sytuacji zasadne.

Jak udowodnić wysokość szkód i uzyskać zwrot kosztów?

Aby skutecznie dochodzić roszczeń, najemca musi szczegółowo udokumentować zarówno samą awarię, jak i poniesione koszty oraz zakres powstałych szkód.

Podstawa: Kodeks cywilny — art. 6

Zgodnie z ogólną zasadą ciężaru dowodu, każda strona procesu musi udowodnić fakty, z których wywodzi skutki prawne. W przypadku pana B. K.a oznacza to konieczność przedstawienia dowodów na to, że awaria miała miejsce, nie była jego winą, poniósł określone koszty i powstały określone szkody.

Kluczowe dowody to: pisemna umowa najmu, potwierdzenie niezwłocznego powiadomienia wynajmującej (np. SMS, e-mail), faktura za interwencję i dowód jej opłacenia, oświadczenie wspólnoty potwierdzające awarię w pionie, oraz dokumentacja fotograficzna szkód.

Dla wykazania wysokości roszczeń niezbędne będą szczegółowe kosztorysy napraw lokalu (osuszenie, usunięcie pleśni, wymiana płytek i listew) od co najmniej dwóch niezależnych firm oraz opinia rzeczoznawcy lub kosztorys naprawy dotyczący uszkodzonej pralki. Bez tych dokumentów kwoty roszczeń pozostają szacunkowe i mogą być kwestionowane przez wynajmującą.

Jakie roszczenia przysługują najemcy i czy wynajmujący może naliczyć karę?

Najemca ma prawo do zwrotu poniesionych kosztów interwencji awaryjnej oraz odszkodowania za uszkodzenia lokalu i mienia, natomiast żądania wynajmującej o zwrot kosztów interwencji i zapłatę kary umownej są bezpodstawne.

Podstawa: Kodeks cywilny — art. 471

Pan B. K. ma prawo żądać od wynajmującej zwrotu 872,50 PLN za interwencję pogotowia wodno-kanalizacyjnego, 5 800 PLN za naprawy lokalu oraz 1 450 PLN (lub koszt naprawy 1 200 PLN) jako odszkodowania za uszkodzoną pralkę. Łącznie jest to kwota 8 122,50 PLN. Do tego dochodzą odsetki ustawowe za opóźnienie liczone od dnia następnego po terminie wskazanym w wezwaniu do zapłaty.

Żądania wynajmującej o zwrot kosztów interwencji oraz zapłatę kary umownej w wysokości 500 PLN są bezzasadne. Pan B. K. działał zgodnie z umową najmu oraz przepisami prawa, minimalizując szkodę. Wynajmująca nie może skutecznie naliczyć kary za działanie, które było dozwolone i konieczne.

Groźba wypowiedzenia umowy najmu z powodu rzekomego naruszenia obowiązków przez najemcę jest również bezpodstawna. Ewentualne potrącenie z kaucji w tej sytuacji byłoby nieuprawnione, a najemca może w toku procesu sądowego złożyć wniosek o zabezpieczenie, aby uniemożliwić takie działanie.

Jakie są dalsze kroki i terminy działania?

Klient powinien w pierwszej kolejności zebrać pełną dokumentację szkód, następnie wysłać formalne wezwanie przedsądowe do wynajmującej, a w razie braku reakcji – złożyć pozew do sądu wraz z wnioskiem o zabezpieczenie roszczenia.

Podstawa: Kodeks cywilny — art. 677; Kodeks postępowania cywilnego

Krok 1: Dokumentacja. Klient powinien niezwłocznie uzyskać szczegółowe kosztorysy napraw lokalu od co najmniej dwóch firm budowlanych oraz opinię rzeczoznawcy (lub kosztorys naprawy) dotyczącą uszkodzonej pralki. Te dokumenty są niezbędne do precyzyjnego określenia wartości roszczeń.

Krok 2: Wezwanie przedsądowe. Po zebraniu wszystkich dowodów należy sporządzić i wysłać do wynajmującej wezwanie przedsądowe do zapłaty łącznej kwoty 8 122,50 PLN wraz z odsetkami, wyznaczając krótki termin na zapłatę (np. 7 dni). Do wezwania należy załączyć kopie wszystkich dowodów.

Krok 3: Pozew sądowy i zabezpieczenie. Jeśli wynajmująca nie odpowie lub odmówi zapłaty, kolejnym krokiem jest złożenie pozwu o zapłatę do właściwego sądu rejonowego (wydział cywilny). W pozwie należy zawrzeć wniosek o zabezpieczenie roszczenia (np. poprzez zakaz potrącania z kaucji lub zajęcie środków na rachunku bankowym wynajmującej), aby chronić swoje interesy przed ewentualnym nieuprawnionym działaniem wynajmującej. Roszczenia najemcy o zwrot nakładów oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy wynajmującemu (art. 677 Kodeksu cywilnego). Ponieważ umowa najmu wciąż trwa, roszczenia pana B. K.a nie są jeszcze przedawnione, ale warto działać bez zbędnej zwłoki.

Najczęstsze pytania

Dokumenty sprawy do pobrania

• Sprawa 048 — stan faktyczny i dokumenty (DOCX) — DOCX · 18 KB
• Sprawa 048 — rozwiązanie CaseBox (DOCX) — DOCX · 24 KB

Masz podobną sprawę? Przeanalizuj ją w CaseBox AI

Wykup pakiet Konsultacja Prawna, dodaj swoje dokumenty i przeprowadź analizę samodzielnie — z odwołaniami do przepisów i orzeczeń.

Przeanalizuj własną sprawę

Obsługujesz takie sprawy? Pozyskaj zapytania przez Giełdę CaseBox

Na Giełdę trafiają zanonimizowane opisy spraw użytkowników CaseBox.

Zobacz Giełdę CaseBox · Plany Prawnik i Kancelaria

Podstawy prawne

• Kodeks cywilny — art. 662 § 1 i 2, art. 663, art. 666 § 2, art. 681, art. 471, art. 677
• Kodeks postępowania cywilnego — art. 6, art. 187 § 1 pkt 1–3, art. 736 § 1

Stan prawny i aktualizacja materiału: 2026-10-05.