Nieruchomości i najem
Płot postawiony w złym miejscu: rozgraniczenie działek, wznowienie granic i usunięcie ogrodzenia
Ernest Syska · weryfikacja merytoryczna: Mateusz Jagiełło
Publikacja: 2026-10-05 · aktualizacja: 2026-10-05 · czas czytania 7 min
Najemczyni ogródka postawiła na własny koszt panelowe ogrodzenie za 5 760 zł — o niemal dwa metry dalej, niż pozwalał plan sytuacyjny z umowy. Pokazujemy, jak CaseBox rozdzielił spór o granicę od sporu z umowy najmu i jakie roszczenia ma właściciel działki.
- Czy mogę żądać usunięcia płotu?
- Wznowienie granic czy rozgraniczenie?
- Jak policzyć wynagrodzenie za zajęty grunt?
Szybka odpowiedź
Gdy płot stoi poza granicą, właściciel może żądać jego usunięcia i wynagrodzenia za korzystanie z gruntu; przebieg granicy ustala geodeta (wznowienie granic), a przy sporze właścicieli — postępowanie rozgraniczeniowe.
- Mapa i protokół geodety to podstawowy dowód zajęcia gruntu.
- Roszczenie z umowy najmu i roszczenie z własności można dochodzić równolegle.
- Najemca jako posiadacz zależny nie zasiedzi gruntu.
- Stawkę za korzystanie z gruntu trzeba wykazać jako rynkową.
Jak wyglądała sprawa?
Najemczyni postawiła ogrodzenie bez zgody właściciela, zajmując 7,9 m² gruntu poza przedmiotem najmu.
Właściciel działki M. N. wynajął w 2020 r. garaż i ogródek o powierzchni 45 m². Granice części wynajętej wyznaczał plan sytuacyjny dołączony do umowy, a umowa wymagała pisemnej zgody na trwałe zabudowy.
W kwietniu 2024 r. najemczyni A. K. postawiła ogrodzenie bez zgody właściciela. Pomiar geodety z października 2024 r. wykazał, że płot zajmuje 7,9 m² gruntu, który nie był objęty najmem. Najemczyni odmówiła usunięcia płotu, powołując się na dobrą wiarę, poniesione nakłady i ustne ustalenia z poprzednim najemcą.
Wznowienie granic czy rozgraniczenie działek — co wybrać?
Wznowienie granic odtwarza istniejące znaki, a rozgraniczenie ustala granicę sporną lub nieustaloną.
Podstawa: Prawo geodezyjne i kartograficzne — art. 29–39
Gdy znaki graniczne istniały, a sporny jest tylko ich przebieg w terenie, zwykle wystarcza wznowienie granic przez geodetę. Rozgraniczenie działek — w urzędzie, a przy sporze w sądzie — jest potrzebne, gdy granica jest nieustalona albo właściciele sąsiednich działek się co do niej spierają.
W tej sprawie sąsiad nie zgłaszał zastrzeżeń, a spór dotyczył najemczyni, a nie właściciela sąsiedniej działki. CaseBox wskazał więc, że kluczowym dowodem będzie mapa i protokół geodety, a w razie sporu — opinia biegłego geodety w procesie.
Jakie roszczenia ma właściciel działki?
Właściciel może żądać usunięcia płotu, zwrotu kosztów i wynagrodzenia za korzystanie z gruntu.
Podstawa: Kodeks cywilny — art. 222 § 2 i art. 471
CaseBox rozdzielił dwie podstawy. Pierwsza to umowa najmu: najemczyni naruszyła obowiązek uzyskania pisemnej zgody i korzysta z gruntu poza przedmiotem najmu. Druga to ochrona własności: właściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.
- usunięcie ogrodzenia albo zwrot kosztów demontażu (1 200 zł),
- zwrot kosztów mapy i pomiaru geodezyjnego (3 600 zł),
- wynagrodzenie za korzystanie z 7,9 m² gruntu poza umową — wyliczone według stawki 0,80 zł/m² dziennie, którą trzeba wykazać jako rynkową,
- odsetki ustawowe od dnia wymagalności.
Czy zarzuty najemczyni mają znaczenie?
Dobra wiara, ustne ustalenia i zasiedzenie nie chronią najemczyni w tej sprawie.
Podstawa: Kodeks cywilny — art. 172 i art. 336
Plan sytuacyjny był częścią pisemnej umowy, więc trudno mówić o dobrej wierze co do zajęcia dodatkowego gruntu. Ustne ustalenia z poprzednim najemcą nie zmieniają umowy z właścicielem. Zwrot nakładów umowa wyłączała, jeśli nie było pisemnej zgody.
Zarzut zasiedzenia jest bezpodstawny: zasiedzenie wymaga posiadania samoistnego przez 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze, a najemca jest posiadaczem zależnym.
Jak policzyć wynagrodzenie za zajęty grunt?
Dzienna kwota przy stawce 0,80 zł/m² wynosi 6,32 zł i wymaga wykazania jej rynkowego charakteru.
Podstawa: Kodeks cywilny — art. 224–225
Według stawki zaproponowanej przez klienta dzienna kwota wynosi 7,9 m² × 0,80 zł = 6,32 zł. CaseBox zaznaczył, że stawkę trzeba wykazać — np. ofertami najmu podobnych gruntów albo opinią rzeczoznawcy — a w pozwie żądać kwoty do dnia wniesienia pozwu i dalszych kwot do dnia usunięcia ogrodzenia.
Jaka jest kolejność dalszych działań?
Kolejność: ostateczne wezwanie, próba ugody, pozew z wnioskiem o opinię biegłego geodety.
Proponowana ścieżka: ostateczne wezwanie z terminem → próba ugody → pozew o usunięcie ogrodzenia i zapłatę, z wnioskiem o opinię biegłego geodety. Roszczenie o usunięcie płotu z własnego gruntu nie przedawnia się, ale roszczenia pieniężne mają terminy, których warto pilnować.
Masz spór o płot lub granicę działki? Dodaj umowę, mapę geodezyjną i korespondencję do CaseBox AI.
Najczęstsze pytania
Czym różni się wznowienie granic od rozgraniczenia działek?
Wznowienie granic odtwarza w terenie znaki graniczne już wcześniej ustalone i robi je geodeta. Rozgraniczenie ustala granicę nieustaloną lub sporną — w trybie administracyjnym, a przy sporze właścicieli przed sądem.
Czy najemca może postawić płot bez zgody właściciela?
Jeżeli umowa wymaga pisemnej zgody na trwałe zabudowy, postawienie ogrodzenia bez niej narusza umowę. Właściciel może żądać przywrócenia stanu poprzedniego na koszt najemcy.
Czy najemca może zasiedzieć część działki?
Nie, dopóki posiada grunt jako najemca, czyli jako posiadacz zależny. Zasiedzenie wymaga posiadania samoistnego przez 20 lub 30 lat.
Czy roszczenie o usunięcie płotu się przedawnia?
Roszczenie właściciela nieruchomości o przywrócenie stanu zgodnego z prawem co do zasady nie ulega przedawnieniu. Przedawniają się natomiast roszczenia o zapłatę, np. zwrot kosztów czy wynagrodzenie za korzystanie z gruntu.
Dokumenty sprawy do pobrania
- Sprawa 51 — stan faktyczny i dokumenty (DOCX) — DOCX · 18 KB
- Sprawa 51 — rozwiązanie CaseBox (DOCX) — DOCX · 24 KB
Masz podobną sprawę? Przeanalizuj ją w CaseBox AI
Wykup pakiet Konsultacja Prawna, dodaj swoje dokumenty i przeprowadź analizę samodzielnie — z odwołaniami do przepisów i orzeczeń.
Obsługujesz takie sprawy? Pozyskaj zapytania przez Giełdę CaseBox
Na Giełdę trafiają zanonimizowane opisy spraw użytkowników CaseBox.
Podstawy prawne
- Kodeks cywilny — art. 222 § 2, art. 152–153, art. 224–225, art. 172, art. 471 i przepisy o najmie (art. 659 i nast.)
- Prawo geodezyjne i kartograficzne — przepisy o rozgraniczeniu nieruchomości
Brzmienie: Art. 29 Prawo geodezyjne i kartograficzne
1. Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. 2. Rozgraniczeniu podlegają, w miarę potrzeby, wszystkie albo niektóre granice określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami. 3. Rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) oraz, w wypadkach określonych w ustawie, sądy.
Brzmienie: Art. 39 Prawo geodezyjne i kartograficzne
1. Przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy. 2. Wznowienia znaków granicznych dokonują, na zlecenie zainteresowanych, podmioty, o których mowa w art. 11. 3. O czynnościach wznowienia znaków granicznych zawiadamia się zainteresowane strony. Do zawiadomień stosuje się przepisy art. 32 ust. 1–4. 4. Z czynności wznowienia znaków granicznych sporządza się protokół. 5. Przepisy ust. 1–4 stosuje się odpowiednio przy wyznaczaniu punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków.
Brzmienie: Art. 222 Kodeks cywilny
§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. § 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Brzmienie: Art. 471 Kodeks cywilny
Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Brzmienie: Art. 172 Kodeks cywilny
§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). § 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. § 3. (uchylony)
Brzmienie: Art. 336 Kodeks cywilny
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
Brzmienie: Art. 224 Kodeks cywilny
§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. § 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.
Brzmienie: Art. 225 Kodeks cywilny
Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.
Brzmienie: Art. 152 Kodeks cywilny
Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.
Brzmienie: Art. 153 Kodeks cywilny
Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.
Brzmienie: Art. 659 Kodeks cywilny
§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. § 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Stan prawny i aktualizacja materiału: 2026-10-05.