Nieruchomości i najem
Podnajem lokalu użytkowego bez zgody: wypowiedzenie umowy najmu i zwrot kaucji
Ernest Syska · weryfikacja merytoryczna: Mateusz Jagiełło
Publikacja: 2026-10-05 · aktualizacja: 2026-10-05 · czas czytania 7 min
Kawiarnia udostępnia część sali firmie eventowej w piątki i soboty za 3 000 zł miesięcznie. Wynajmujący uznaje to za podnajem bez zgody, wypowiada pięcioletnią umowę, zatrzymuje kaucję 25 000 zł i żąda jeszcze 15 000 zł. Pokazujemy, jak CaseBox ocenił tę sprawę z perspektywy najemczyni.
- Czy moja współpraca to podnajem?
- Czy wypowiedzenie najmu jest skuteczne?
- Jak odzyskać kaucję?
Szybka odpowiedź
Skuteczność wypowiedzenia zależy od tego, czy współpraca z partnerem była faktycznym oddaniem części lokalu do używania; kaucję wynajmujący może zatrzymać tylko w zakresie udowodnionych roszczeń.
- Liczy się rzeczywisty przebieg współpracy, a nie nazwa umowy.
- Umowę na czas oznaczony wypowiada się tylko w przypadkach z umowy.
- Kaucja jest zabezpieczeniem, a nie karą umowną.
- Żądanie odszkodowania wymaga dowodu szkody.
Jak wyglądała sprawa?
Wynajmujący wypowiedział pięcioletni najem kawiarni z powodu współpracy eventowej i zatrzymał kaucję 25 000 zł.
Najemczyni M. K. prowadzi kawiarnię w lokalu o powierzchni 58,5 m², wynajętym na pięć lat (do lutego 2028 r.) za 8 500 zł netto miesięcznie. Umowa zakazywała oddawania lokalu lub jego części do używania osobie trzeciej bez pisemnej zgody wynajmującego.
W listopadzie 2024 r. najemczyni zawarła z firmą E. „umowę współpracy eventowej”: około 20 m² sali i zaplecze w piątki i soboty wieczorem za 3 000 zł netto miesięcznie. Po skargach sąsiadów wynajmujący wezwał do zaprzestania, a w lutym 2025 r. wypowiedział umowę z 30-dniowym terminem, zatrzymał kaucję i zażądał 15 000 zł odszkodowania.
Czy współpraca eventowa to podnajem lokalu?
Stała opłata i wydzielona powierzchnia przemawiają za podnajmem; samodzielne prowadzenie wydarzeń przez najemczynię — przeciw.
Podstawa: Kodeks cywilny — art. 668 § 1
Decyduje treść i rzeczywisty przebieg współpracy, a nie nazwa umowy. Jeżeli firma eventowa samodzielnie korzysta z wydzielonej części lokalu i płaci za to stałą kwotę, sąd może uznać to za oddanie części lokalu do używania osobie trzeciej. Jeżeli najemczyni sama prowadzi wydarzenia, a partner jedynie świadczy usługi, argument o podnajmie słabnie.
CaseBox wskazał, że najsłabszym punktem obrony jest stała miesięczna opłata i wydzielenie powierzchni — dlatego kluczowe będą dowody, kto faktycznie władał salą w czasie wydarzeń.
Czy wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego jest skuteczne?
Wypowiedzenie obroni się, jeśli sąd uzna współpracę za oddanie lokalu do używania bez zgody.
Podstawa: Kodeks cywilny — art. 667 § 2 i art. 673 § 3
Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w przypadkach wskazanych w umowie. Tu umowa przewidywała wypowiedzenie z powodu podnajmu bez zgody, a wynajmujący najpierw pisemnie wezwał do zaprzestania naruszeń. Jeżeli sąd uzna współpracę za podnajem, wypowiedzenie najpewniej się obroni.
Jeśli jednak współpraca nie była oddaniem lokalu do używania, wypowiedzenie jest bezskuteczne, a najemczyni może żądać ustalenia, że umowa trwa, i odszkodowania za utracone korzyści.
Czy wynajmujący może zatrzymać całą kaucję?
Wynajmujący musi wykazać roszczenia, które pokrywa z kaucji; resztę zwraca.
Podstawa: Kodeks cywilny — art. 6 i art. 471
Kaucja zabezpiecza roszczenia wynajmującego z umowy — np. zaległy czynsz albo szkody w lokalu. Zapis „bez zwrotu kaucji” nie zamienia jej automatycznie w karę za naruszenie umowy. Wynajmujący, który ją zatrzymuje, musi wykazać istnienie i wysokość konkretnych roszczeń.
- zwrot kaucji: 25 000 zł pomniejszone tylko o udowodnione należności wynajmującego,
- żądanie 15 000 zł: wymaga dowodu szkody i związku z naruszeniem,
- odsetki ustawowe od dnia, w którym kaucja powinna zostać zwrócona.
Jakie ryzyka wskazał CaseBox?
Główne ryzyka to kwalifikacja współpracy jako podnajmu i roszczenia partnera eventowego.
Najwyższe ryzyko to uznanie współpracy za podnajem — wtedy spór przenosi się na rozliczenie kaucji i odszkodowania. Dodatkowym ryzykiem są roszczenia samej firmy eventowej wobec najemczyni, jeżeli współpraca zakończy się przed czasem.
Jakie kroki zaproponował CaseBox?
Kolejność: dowody, odpowiedź na wypowiedzenie, negocjacje, pozew o ustalenie lub zwrot kaucji.
Podstawa: Kodeks postępowania cywilnego — art. 189
Plan obejmuje: zabezpieczenie dowodów (umowa z partnerem, faktury, korespondencja) → odpowiedź na wypowiedzenie i wezwanie do rozliczenia kaucji → negocjacje → pozew o ustalenie lub o zwrot kaucji. Opłata od pozwu o zwrot 25 000 zł wynosi 1 250 zł.
Masz spór o najem lokalu użytkowego? Dodaj umowę, wypowiedzenie i korespondencję do CaseBox AI.
Najczęstsze pytania
Czy udostępnienie części lokalu partnerowi biznesowemu to podnajem?
Może nim być, jeśli partner samodzielnie korzysta z wydzielonej części lokalu i płaci za to. Sąd ocenia rzeczywisty przebieg współpracy, a nie nazwę umowy.
Czy można wypowiedzieć najem lokalu użytkowego zawarty na czas określony?
Tak, ale tylko w przypadkach wskazanych w umowie. Przy używaniu lokalu niezgodnie z umową wynajmujący powinien najpierw wezwać najemcę do zaprzestania naruszeń.
Czy wynajmujący może zatrzymać kaucję jako karę?
Kaucja zabezpiecza roszczenia wynajmującego, a nie jest karą. Zatrzymać można tylko kwotę odpowiadającą udowodnionym należnościom, resztę trzeba zwrócić.
Ile kosztuje pozew o zwrot kaucji?
Przy roszczeniu do 20 000 zł obowiązują opłaty stałe zależne od kwoty; powyżej 20 000 zł opłata wynosi 5% wartości sporu — przy 25 000 zł jest to 1 250 zł.
Dokumenty sprawy do pobrania
- Sprawa 52 — stan faktyczny i dokumenty (DOCX) — DOCX · 18 KB
- Sprawa 52 — rozwiązanie CaseBox (DOCX) — DOCX · 22 KB
Masz podobną sprawę? Przeanalizuj ją w CaseBox AI
Wykup pakiet Konsultacja Prawna, dodaj swoje dokumenty i przeprowadź analizę samodzielnie — z odwołaniami do przepisów i orzeczeń.
Obsługujesz takie sprawy? Pozyskaj zapytania przez Giełdę CaseBox
Na Giełdę trafiają zanonimizowane opisy spraw użytkowników CaseBox.
Podstawy prawne
- Kodeks cywilny — art. 667 § 2, art. 668 § 1, art. 673 § 3, art. 471, art. 6 i art. 481
- Kodeks postępowania cywilnego — art. 189
Brzmienie: Art. 668 Kodeks cywilny
§ 1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. § 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
Brzmienie: Art. 667 Kodeks cywilny
§ 1. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. § 2. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Brzmienie: Art. 673 Kodeks cywilny
§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. § 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Brzmienie: Art. 6 Kodeks cywilny
Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.
Brzmienie: Art. 471 Kodeks cywilny
Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Brzmienie: Art. 189 Kodeks postępowania cywilnego
Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
Brzmienie: Art. 481 Kodeks cywilny
§ 1. Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. § 2. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy. § 21. Maksymalna wysokość odsetek za opóźnienie nie może w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie (odsetki maksymalne za opóźnienie). § 22. Jeżeli wysokość odsetek za opóźnienie przekracza wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie, należą się odsetki maksymalne za opóźnienie. § 23. Postanowienia umowne nie mogą wyłączać ani ograniczać przepisów o odsetkach maksymalnych za opóźnienie, także w przypadku dokonania wyboru prawa obcego. W takim przypadku stosuje się przepisy ustawy. § 24. Minister Sprawiedliwości ogłasza, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie. § 3. W razie zwłoki dłużnika wierzyciel może nadto żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych.
Stan prawny i aktualizacja materiału: 2026-10-05.