Zmiana lub zniesienie służebności drogi – kiedy właściciel nieruchomości może tego dochodzić?

Szybka odpowiedź

Zniesienie służebności drogi jest możliwe, gdy stała się ona szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej i nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (za wynagrodzeniem), albo gdy utraciła dla niej wszelkie znaczenie (bez wynagrodzenia).

• Służebność drogowa musi być ustanowiona aktem notarialnym i wpisana do księgi wieczystej, aby była skuteczna.
• Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności, jeśli stała się nadmiernie uciążliwa lub utraciła znaczenie.
• Właściciel nieruchomości władnącej ma prawo do ochrony służebności i odszkodowania za jej naruszenia.
• Roszczenia odszkodowawcze za naruszenie służebności przedawniają się z upływem trzech lat.

Jak wyglądała sprawa M. K.?

Sprawa dotyczyła konfliktu między właścicielami sąsiednich działek, gdzie właściciel nieruchomości obciążonej kwestionował istnienie służebności drogi oraz naruszał ją, a właściciel nieruchomości władnącej dochodził ochrony i odszkodowania.

W 1998 roku aktem notarialnym ustanowiono służebność przechodu i przejazdu (droga o szerokości 4 metrów z prawem do utwardzenia) na rzecz działki M. K.a (nieruchomość władnąca) przez działkę A. Z. (nieruchomość obciążona).

W 2010 roku M. K. utwardził drogę kostką betonową, ponosząc koszt 18 450 zł. Od 2018 roku A. Z. zaczęła kwestionować służebność, a we wrześniu 2022 roku naruszyła ją, przesuwając ogrodzenie i umieszczając betonowe skrzynki na części drogi służebnej.

We wrześniu 2024 roku A. Z. wniosła pozew do sądu o stwierdzenie wygaśnięcia służebności, argumentując nadmierną uciążliwością. W marcu 2025 roku A. Z. rozpoczęła prace budowlane, niszcząc część nawierzchni M. K.a, której koszt odtworzenia oszacowano na 26 750 zł. M. K. zawiadomił Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego o możliwej samowoli budowlanej.

Kiedy można żądać zniesienia służebności drogi?

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności drogi, gdy stała się ona szczególnie uciążliwa dla niego, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (za wynagrodzeniem), lub gdy utraciła dla niej wszelkie znaczenie (bez wynagrodzenia).

Podstawa: Kodeks cywilny — art. 294 i art. 295

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeśli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a jednocześnie nie jest już konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 294 K.c.).

W sytuacji, gdy służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się jej zniesienia bez wynagrodzenia (art. 295 K.c.). W sprawie M. K.a, A. Z. argumentowała o nadmiernej uciążliwości i zmianie stosunków, co wymagało od niej udowodnienia tych przesłanek w sądzie.

Jak bronić się przed nieuzasadnionym żądaniem zniesienia służebności?

Aby obronić się przed żądaniem zniesienia służebności, należy wykazać, że jest ona nadal konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, a jej uciążliwość dla sąsiada nie jest nadmierna ani niezgodna z pierwotnymi ustaleniami.

Podstawa: Kodeks cywilny — art. 285 § 1 i art. 6

W sprawie M. K.a kluczowym elementem obrony był akt notarialny z 1998 roku, który jasno określał zakres służebności, w tym prawo do przejazdu pojazdów mechanicznych oraz do wykonania i utrzymania nawierzchni utwardzonej. Ustanowienie służebności w takiej formie i jej wpis do księgi wieczystej (art. 285 § 1 K.c.) stanowiły silne dowody na zgodność działań M. K.a z prawem.

CaseBox AI wskazał, że to na A. Z. spoczywa ciężar udowodnienia, iż służebność stała się nadmiernie uciążliwa lub utraciła znaczenie (art. 6 K.c.). Argumenty dotyczące utwardzenia drogi były nieskuteczne, ponieważ akt notarialny wyraźnie dopuszczał taką możliwość. Właściciel nieruchomości władnącej powinien również przedstawić dowody na to, że służebność jest nadal konieczna do prawidłowego korzystania z jego nieruchomości.

Jakie roszczenia przysługują, gdy służebność jest naruszana?

Właściciel nieruchomości władnącej, której służebność została naruszona, może żądać zaniechania naruszeń, przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz odszkodowania za wyrządzone szkody.

Podstawa: Kodeks cywilny — art. 251, art. 222 § 1 i 2, art. 415, art. 361 § 1 i 2

Działania A. Z., takie jak przesunięcie ogrodzenia, składowanie odpadów, a zwłaszcza zniszczenie nawierzchni, stanowią bezprawne naruszenie służebności M. K.a. Przepisy o ochronie własności stosuje się odpowiednio do ochrony praw rzeczowych ograniczonych (art. 251 K.c. w zw. z art. 222 § 1 i 2 K.c.).

M. K. mógł skutecznie dochodzić zaniechania naruszeń i przywrócenia stanu poprzedniego (np. usunięcia przeszkód, odtworzenia nawierzchni). Dodatkowo, za szkody wyrządzone z winy A. Z. (zniszczenie nawierzchni), przysługiwało mu roszczenie odszkodowawcze (art. 415 K.c. w zw. z art. 361 § 1 i 2 K.c.).

• Zaniechanie dalszych naruszeń (np. usunięcie ogrodzenia, betonowych skrzynek).
• Przywrócenie stanu poprzedniego (odtworzenie zniszczonej nawierzchni).
• Zasądzenie odszkodowania za zniszczenia (26 750 zł brutto) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie.

Czy roszczenia finansowe są przedawnione?

Roszczenie o naprawienie szkody z marca 2025 roku (26 750 zł) nie jest przedawnione. Natomiast roszczenie o zwrot kosztów utwardzenia z 2010 roku (18 450 zł) jest przedawnione.

Podstawa: Kodeks cywilny — art. 442¹ § 1, art. 289 § 1, art. 118

Roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym przedawnia się z upływem trzech lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia (art. 442¹ § 1 K.c.). W przypadku M. K.a, dowiedział się o szkodzie w marcu 2025 roku, więc termin przedawnienia roszczenia o 26 750 zł zaczął biec od tego momentu.

Odmiennie jest z roszczeniem o zwrot kosztów utwardzenia drogi z 2010 roku (18 450 zł). Zgodnie z prawem, obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej (art. 289 § 1 K.c.). Niezależnie od tego, ogólne roszczenia majątkowe przedawniają się z upływem sześciu lat, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej (art. 118 K.c.). Z uwagi na to, że od 2010 roku upłynęło więcej niż sześć lat, roszczenie to jest przedawnione i jego dochodzenie w sądzie jest wysoce ryzykowne.

Jakie kroki podjąć w sądzie, aby zabezpieczyć służebność?

Właściciel nieruchomości władnącej powinien złożyć wniosek o zabezpieczenie powództwa, żądając wstrzymania robót i przywrócenia stanu poprzedniego, a następnie wytoczyć pozew o ochronę służebności i odszkodowanie.

Podstawa: Kodeks postępowania cywilnego — art. 730, art. 730¹ § 1 i 2, art. 755 § 1

W przypadku naruszania służebności kluczowe jest bezzwłoczne złożenie wniosku o zabezpieczenie powództwa (art. 730 K.p.c.). Wniosek taki musi uprawdopodobnić roszczenie oraz interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia (art. 730¹ § 1 i 2 K.p.c.). Interes prawny istnieje, gdy brak zabezpieczenia poważnie utrudni wykonanie przyszłego orzeczenia.

W sprawie M. K.a wniosek o zabezpieczenie miał na celu wstrzymanie robót budowlanych A. Z. i nakazanie jej przywrócenia stanu sprzed naruszeń (art. 755 § 1 K.p.c.). Równolegle należy przygotować i złożyć pozew o ochronę służebności gruntowej i odszkodowanie, który zawierać będzie żądania zaniechania naruszeń, przywrócenia stanu poprzedniego oraz zasądzenia odszkodowania za zniszczenia wraz z odsetkami.

Złożenie wniosku o zabezpieczenie powództwa jest szczególnie ważne, gdy, tak jak w tym przypadku, działania strony przeciwnej prowadzą do eskalacji szkody i faktycznie uniemożliwiają korzystanie z przysługującego prawa.

Najczęstsze pytania

Dokumenty sprawy do pobrania

• Sprawa 070 — stan faktyczny i dokumenty (DOCX) — DOCX · 17 KB
• Sprawa 070 — rozwiązanie CaseBox (DOCX) — DOCX · 25 KB

Masz podobną sprawę? Przeanalizuj ją w CaseBox AI

Wykup pakiet Konsultacja Prawna, dodaj swoje dokumenty i przeprowadź analizę samodzielnie — z odwołaniami do przepisów i orzeczeń.

Przeanalizuj własną sprawę

Obsługujesz takie sprawy? Pozyskaj zapytania przez Giełdę CaseBox

Na Giełdę trafiają zanonimizowane opisy spraw użytkowników CaseBox.

Zobacz Giełdę CaseBox · Plany Prawnik i Kancelaria

Podstawy prawne

• Kodeks cywilny — art. 285, art. 294 i art. 295
• Kodeks postępowania cywilnego — art. 730, art. 730¹ i art. 755
• Kodeks cywilny — art. 442¹

Stan prawny i aktualizacja materiału: 2026-10-05.