Podwyżka ceny mieszkania przez dewelopera lub zmiana powierzchni – kiedy możesz się sprzeciwić?

Szybka odpowiedź

Jeśli deweloper podwyższył cenę mieszkania lub zmienił jego powierzchnię w sposób niezgodny z umową lub rażąco naruszający Twoje interesy, masz prawo się sprzeciwić, a jego działania mogą być bezskuteczne.

• Deweloper nie może jednostronnie podnieść ceny jednostkowej mieszkania, jeśli umowa przewiduje cenę z dnia zawarcia umowy.
• Postanowienia umowne pozwalające deweloperowi na jednostronne i nieuzasadnione zmiany ceny mogą być uznane za niedozwolone (abuzywne).
• Zastrzeżenie kary umownej za niewywiązanie się z obowiązku pieniężnego (np. dopłaty) jest nieważne.
• W przypadku bezprawnego rozwiązania umowy deweloper musi zwrócić wszystkie wpłacone środki i ponieść odpowiedzialność.

Jak wyglądała sprawa M. N.?

Pan M. N. zawarł umowę deweloperską na mieszkanie o powierzchni 54 m² za 560 000 zł, lecz deweloper jednostronnie zmniejszył metraż do 52,3 m² i podniósł cenę o ponad 26 000 zł, a po sprzeciwie klienta, rozwiązał umowę i zatrzymał 76 000 zł wpłat.

W marcu 2023 r. Pan M. N. podpisał umowę deweloperską na zakup mieszkania A-12 o powierzchni 54,00 m² za kwotę 560 000,00 zł. Umowa zawierała klauzulę (§ 9 ust. 3) pozwalającą deweloperowi na korektę powierzchni w granicach ±5% i „odpowiednią korektę ceny wedle ceny jednostkowej obowiązującej w dniu zawarcia umowy”.

W maju 2024 r. deweloper poinformował Pana M. N.a, że powierzchnia mieszkania zmniejszyła się do 52,30 m² (o 1,70 m²), a cena jednostkowa wzrosła z 10 370,37 zł/m² do 11 220,00 zł/m². Oznaczało to podwyżkę ceny mieszkania przez dewelopera do 586 986,00 zł i konieczność dopłaty 26 986,00 zł. Pan M. N. zgłosił sprzeciw, lecz deweloper bezpodstawnie rozwiązał umowę i zatrzymał wszystkie wpłacone przez klienta środki, tj. 76 000,00 zł, twierdząc, że to kara umowna.

Mimo to, Pan M. N. domaga się ustalenia, że jednostronna zmiana ceny jest bezskuteczna, ewentualnie proporcjonalnej korekty ceny, a także przywrócenia umowy i wydania lokalu lub odszkodowania.

Czy deweloper może jednostronnie zmienić cenę lub powierzchnię mieszkania?

Deweloper może zmienić powierzchnię mieszkania w granicach określonych w umowie (często ±5%), jednak jednostronna podwyżka ceny jednostkowej jest niedopuszczalna, jeśli umowa precyzuje, że korekta ma nastąpić według ceny jednostkowej z dnia zawarcia umowy.

Podstawa: Kodeks cywilny — art. 353¹ i art. 385¹

Zgodnie z zasadą swobody umów, strony mogą ułożyć stosunek prawny według własnego uznania, o ile nie sprzeciwia się to ustawie lub zasadom współżycia społecznego. Zastrzeżenie możliwości niewielkiej korekty powierzchni w budownictwie jest powszechne i zwykle dopuszczalne, o ile mieści się w rozsądnych granicach (np. ±5%) i jest uzasadnione technicznie.

Problem pojawia się, gdy deweloper interpretuje taką klauzulę na swoją korzyść, rażąco naruszając interesy nabywcy. W sprawie M. N. klauzula (§ 9 ust. 3) stanowiła o korekcie ceny „według ceny jednostkowej z dnia zawarcia umowy”. Deweloper jednak podniósł cenę jednostkową, co było bezpośrednim naruszeniem warunków własnej klauzuli.

Postanowienia umowy, które nie zostały uzgodnione indywidualnie z konsumentem i kształtują jego prawa oraz obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (tzw. niedozwolone postanowienia umowne lub klauzule abuzywne), są niewiążące. Klauzula umożliwiająca jednostronną podwyżkę ceny, zwłaszcza przy zmniejszeniu powierzchni, może być uznana za abuzywną, co wynika z art. 385¹ Kodeksu cywilnego.

Jaka korekta ceny byłaby zgodna z prawem w tej sytuacji?

Zgodna z prawem korekta ceny powinna polegać na proporcjonalnym jej obniżeniu, z zachowaniem pierwotnej ceny jednostkowej określonej w umowie, a nie na jej podwyższeniu.

Skoro umowa przewidywała, że korekta ceny ma nastąpić „według ceny jednostkowej z dnia zawarcia umowy”, to właśnie ta cena powinna być podstawą do przeliczenia nowej kwoty. Pierwotna cena jednostkowa wynosiła 10 370,37 zł/m² (560 000,00 zł / 54,00 m²).

Wobec zmniejszenia powierzchni do 52,30 m², prawidłowa nowa cena całkowita powinna wynosić 52,30 m² × 10 370,37 zł/m² = 542 411,45 zł. W tej sytuacji, Panu M. N.owi przysługuje roszczenie o zwrot nadpłaconej kwoty w wysokości 17 588,55 zł (560 000,00 zł - 542 411,45 zł).

Deweloper nie mógł żądać dopłaty 26 986,00 zł, ponieważ jego wyliczenia opierały się na sztucznie zawyżonej cenie jednostkowej (11 220,00 zł/m²), co było sprzeczne z treścią samej umowy.

Czy deweloper mógł rozwiązać umowę i zatrzymać wpłaty Klienta?

Nie, rozwiązanie umowy przez dewelopera z powodu braku zapłaty bezpodstawnie żądanej dopłaty jest bezskuteczne, a zatrzymanie wpłat jako kary umownej za zobowiązanie pieniężne jest niedopuszczalne.

Podstawa: Kodeks cywilny — art. 483 § 1 i art. 385¹

Deweloper rozwiązał umowę, powołując się na brak dopłaty ze strony Pana M. N.a. Ponieważ żądana dopłata była bezpodstawna i niezgodna z umową, klient nie był w zwłoce z płatnością. W konsekwencji, deweloperowi nie przysługiwało prawo do rozwiązania umowy, a jego działanie było bezskuteczne.

Zatrzymanie przez dewelopera 76 000,00 zł jako „kary umownej/odszkodowania” jest również niedopuszczalne. Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego, karę umowną można zastrzec jedynie za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego. Obowiązek dopłaty ma charakter pieniężny, więc klauzula ta jest nieważna.

Dodatkowo, postanowienie umowne, które pozwala deweloperowi na zatrzymanie tak znaczącej kwoty bez wykazania realnej szkody, gdy sam narusza umowę, może zostać uznane za niedozwolone postanowienie umowne (abuzywne) w myśl art. 385¹ Kodeksu cywilnego. Klientowi przysługuje prawo do zwrotu wszystkich wpłaconych kwot, łącznie z odsetkami.

Jakie roszczenia przysługują nabywcy i jak ich dochodzić?

Nabywca może dochodzić ustalenia bezskuteczności rozwiązania umowy, nakazania przeniesienia własności lokalu, zwrotu nadpłaconej kwoty oraz odszkodowania za ewentualne szkody wynikające z bezprawnych działań dewelopera.

Podstawa: Kodeks cywilny — art. 471, art. 6; Kodeks postępowania cywilnego

W przypadku Pana M. N., który chciałby uzyskać mieszkanie, zalecaną strategią jest pozew o ustalenie bezskuteczności rozwiązania umowy oraz nakazanie przeniesienia własności lokalu. Równocześnie można żądać zwrotu nadpłaconej kwoty (17 588,55 zł) oraz bezpodstawnie zatrzymanych wpłat (76 000,00 zł). Łączna kwota do zwrotu to 93 588,55 zł plus odsetki.

Jeśli nabywca poniósł dodatkowe szkody z powodu nienależytego wykonania umowy przez dewelopera (np. koszty związane z poszukiwaniem innej nieruchomości), może również dochodzić odszkodowania zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego. Wymaga to jednak udowodnienia wysokości poniesionej szkody i związku przyczynowego z działaniem dewelopera (art. 6 i art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego).

Kluczowymi dowodami będą: umowa deweloperska, pisma dewelopera informujące o zmianie ceny i rozwiązaniu umowy, potwierdzenia wpłat, a także korespondencja dokumentująca sprzeciw nabywcy. Warto rozważyć również ekspertyzę rzeczoznawcy, która potwierdzi rzeczywistą powierzchnię lokalu.

Jakie są ryzyka procesowe i terminy w takiej sprawie?

Głównym ryzykiem jest możliwość zbycia lokalu przez dewelopera innemu nabywcy, dlatego kluczowe jest szybkie zabezpieczenie roszczeń. Terminy przedawnienia różnią się w zależności od rodzaju roszczenia.

Podstawa: Kodeks cywilny — art. 223 § 1; Kodeks postępowania cywilnego

Największym ryzykiem jest to, że deweloper sprzeda lokal innej osobie przed zakończeniem procesu. Aby temu zapobiec, konieczne jest złożenie wraz z pozwem wniosku o zabezpieczenie powództwa, najlepiej poprzez wpisanie ostrzeżenia w księdze wieczystej nieruchomości (zgodnie z art. 736 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Taki wpis uniemożliwi deweloperowi skuteczne zbycie lokalu.

Roszczenia dotyczące wydania lokalu lub przeniesienia własności nieruchomości co do zasady nie ulegają przedawnieniu (art. 223 § 1 Kodeksu cywilnego). Roszczenia pieniężne (jak zwrot nadpłaty czy zatrzymanych wpłat oraz odszkodowanie) przedawniają się z upływem 6 lat od dnia, w którym stały się wymagalne (tj. od dnia bezpodstawnego zatrzymania środków lub bezprawnego rozwiązania umowy, w przypadku M. N.a od 20 czerwca 2024 r.).

Warto pamiętać, że sprawy sądowe z deweloperami mogą być długotrwałe i generować znaczne koszty (opłaty sądowe, wynagrodzenie prawnika, koszty opinii biegłych). Dlatego, poza pozwem, warto rozważyć także próby mediacji lub zawiadomienie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).

Co robić, gdy deweloper podnosi cenę mieszkania lub zmienia metraż?

Konieczna jest szybka i zdecydowana reakcja: zgłoś formalny sprzeciw, zbierz dowody, rozważ negocjacje lub mediację, a w razie potrzeby, bezzwłocznie złóż pozew sądowy wraz z wnioskiem o zabezpieczenie.

1. Zgłoś pisemny sprzeciw: Niezwłocznie po otrzymaniu informacji o zmianach, w formie pisemnej (listem poleconym za potwierdzeniem odbioru oraz e-mailem), zakwestionuj działania dewelopera, powołując się na niezgodność z umową lub na abuzywny charakter klauzul.

2. Zbierz dokumenty: Zachowaj całą korespondencję z deweloperem, umowę deweloperską, harmonogramy wpłat i potwierdzenia płatności. Będą to kluczowe dowody w ewentualnym sporze sądowym.

3. Rozważ negocjacje lub mediację: Spróbuj porozumieć się z deweloperem polubownie. Pamiętaj, aby zawsze mieć solidne argumenty prawne i kalkulacje, które pokażą, że podwyżka ceny mieszkania przez dewelopera jest nieuzasadniona.

4. Skonsultuj się z prawnikiem: Specjalista pomoże ocenić Twoją sytuację, przygotować wezwania i pozew, a także złożyć wniosek o zabezpieczenie powództwa, co jest kluczowe, aby chronić Twoje interesy i uchronić mieszkanie przed sprzedażą innemu nabywcy.

Najczęstsze pytania

Dokumenty sprawy do pobrania

• Sprawa 069 — stan faktyczny i dokumenty (DOCX) — DOCX · 17 KB
• Sprawa 069 — rozwiązanie CaseBox (DOCX) — DOCX · 29 KB

Masz podobną sprawę? Przeanalizuj ją w CaseBox AI

Wykup pakiet Konsultacja Prawna, dodaj swoje dokumenty i przeprowadź analizę samodzielnie — z odwołaniami do przepisów i orzeczeń.

Przeanalizuj własną sprawę

Obsługujesz takie sprawy? Pozyskaj zapytania przez Giełdę CaseBox

Na Giełdę trafiają zanonimizowane opisy spraw użytkowników CaseBox.

Zobacz Giełdę CaseBox · Plany Prawnik i Kancelaria

Podstawy prawne

• Kodeks cywilny — art. 353¹, art. 385¹, art. 471, art. 483 § 1 i art. 223 § 1
• Kodeks postępowania cywilnego — art. 6, art. 232 i art. 736 § 1

Stan prawny i aktualizacja materiału: 2026-10-05.